Come sta l’economia? Chiediamolo al settore immobiliare

Il ciclo economico è la naturale fluttuazione dell’economia tra periodi di espansione e contrazione. Fattori come il PIL, i tassi di interesse, i livelli di occupazione e la spesa dei consumatori possono aiutare a determinare l’attuale fase del ciclo economico.

Quando l’economia è vivace come questa, le persone tendono a sentirsi più sicure e spendono più denaro. Mangiano più spesso, comprano auto nuove, viaggiano e acquistano immobili.

I cicli economici influenzano i prezzi degli immobili e avranno un impatto sul venditore, in base alle sue intenzioni di vendere. E’ tutta una questione di domanda/offerta, se il mercato è positivo, ti sarà più facile vendere il tuo immobile al prezzo stabilito, viceversa sarà estremamente difficile e sarai costretto a svendere, se ha necessità di liquidi, questo ti porterà ad avere meno denaro in tasca e quindi ad spendere meno, di qui l’inizio della discesa economica.

Le condizioni di domanda e offerta del mercato immobiliare locale, sono l’effetto più importante che i cicli economici hanno sulla transazione immobiliare. Durante un’espansione economica, c’è un aumento delle nuove costruzioni e dei prezzi delle case. Per aumentare la fiducia dei consumatori, in questo periodo ci sono più acquirenti di case che venditori (aumento della domanda e meno offerta).

Durante una recessione economica, i tassi di nuove costruzioni sono ridotti e i prezzi iniziano a scendere. Una recessione economica spesso cambia le condizioni locali del mercato immobiliare. A causa della mancanza di fiducia dei consumatori e dell’incremento dell’incertezza durante una recessione, c’è una diminuzione della domanda nel mercato immobiliare. Durante questo periodo, di solito ci sono più venditori che compratori sul mercato (maggiore offerta e meno domanda).

A causa di questo aumento dell’offerta, una recessione economica produce condizioni favorevoli per i potenziali acquirenti di case a un prezzo inferiore rispetto al periodo di espansione economica. Quando l’offerta è alta, gli acquirenti hanno più leva e il mercato diventa il “mercato del compratore”. Tuttavia, è importante capire che questo concetto varia a seconda della località, in centro a New York, per esempio, queste leggi non scritte, non valgono.

Come sta il mercato immobiliare americano
Prezzi delle case e redditi delle famiglie
Negli ultimi cinque anni, i prezzi medi delle abitazioni sono aumentati più rapidamente dei redditi medi. Mentre questo è generalmente una buona notizia per i proprietari di case, mette ulteriore pressione sugli affittuari. Poiché gli affittuari in genere guadagnano redditi più bassi dei proprietari di case, l’aumento dei costi abitativi ha implicazioni sulla ricchezza.

Per cominciare, il Case-Shiller Index copre le 20 più grandi aree metropolitane degli Stati Uniti, che è una fetta considerevole di popolazione, ma non di gran lunga l’intero paese. E gli affitti stanno aumentando in tutti gli stati.

Secondo punto, l’inflazione nominale dei prezzi delle case rispetto alle cifre di crescita del reddito reali (inflazionate). Se il reddito reale superasse l’inflazione dei prezzi delle abitazioni, significherebbe un aumento del potere d’acquisto per le famiglie americane che acquistano case. Tuttavia, questo non è quello che i mercati immobiliari fanno storicamente a lungo termine.

In conclusione, il mercato immobiliare è sano e in crescita, sta avendo qualche momento di lateralità, ma è normale, si sta adeguando ai tassi di interesse fermi, che se continueranno su questi livelli anche nel 2019, almeno fino al 2021 il mercato immobiliare sarà molto interessante. Per sfruttare tale mercato ci sono società denominate REIT (Real Estate Investment Trust), per legge pagano dividendi molto alti e nelle fasi di espansione del settore immobiliare performano molto bene.

Quali sono le note società di REIT quotate in America

I REIT sono aumentati di oltre il 18% fino al 20 maggio e la posizione operativa fondamentale per la maggior parte di REIT azionari statunitensi rimane forte, suggerendo che si trovano su una base solida per la continua a crescere.

Mentre scansioniamo il “mercato REIT”, scopriamo alcune note società con bilanci davvero interessanti, rimaniamo consapevoli del fatto che la valutazione gioca un ruolo fondamentale nel processo di investimento. Pertanto, il nostro screening è solo parziale, sono società che meritano eventuali verifiche.

Physicians realty trust (DOC)

Il Trust e il suo partenariato operativo sono impegnati nell’acquisizione, nello sviluppo e nella gestione di proprietà sanitarie che sono affittate a medici, ospedali e sistemi sanitari. Al 31 dicembre 2018, il portafoglio della società consisteva in 291 proprietà situate in 29 stati con circa 10.883.601 metri quadrati netti affittabili. Investe in immobili che sono parte integrante della fornitura di servizi sanitari. DOC concentra la sua attività di investimento su vari tipi di proprietà sanitarie, come edifici per uffici medici; trattamento ambulatoriale e strutture diagnostiche; cliniche per gruppi di medici; centri di chirurgia ambulatoriali, ospedali specializzati e centri di cura.

DOC ha dimostrato di poter scalare il proprio modello di business e il suo portafoglio è oggi molto più difensivo rispetto a tre anni fa (allora il 26% degli inquilini era classificato come investment grade, rispetto al 53% di oggi). Inoltre, ha appena il 3,5% dei suoi contratti di leasing che scadrà nel 2022, rendendo i leasing di durata più lunga e prevedibili.

Ladder Capital Corp. (LADR)
Ladder Capital è una società finanziaria commerciale. I segmenti della società comprendono prestiti, titoli, proprietà immobiliari e societarie. Il settore prestiti comprende crediti ipotecari detenuti a scopo di investimento (crediti di bilancio) e crediti ipotecari in via di dismissione (finanziamenti di conduit). Il segmento titoli comprende tutte le attività relative a titoli immobiliari commerciali, che comprendono investimenti in titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) e titoli di agenzia statunitensi. Il settore immobiliare comprende immobili in affitto, edifici per uffici, un magazzino e unità condominiali. Il segmento corporate include gli investimenti in joint venture, altre attività di asset management e spese operative.

Nel primo trimestre Ladder ha generato $ 46,9 milioni di guadagni ($ 0,40 per azione) che hanno portato a un rendimento al netto delle imposte del capitale medio del +11,6%. La società ha pagato un dividendo di $ 0,34 per azione (+8.5%), riflettendo un rapporto di distribuzione dei dividendi in contanti dell’85%. La società ha dichiarato che “su base rolling di 4 trimestri, il payout ratio è stato del 70,4%”.

Iron Mountain (IRM)
Iron Mountain Incorporated è una holding. La società è una store records, in primo luogo physical records e supporti di backup dei dati. Fornisce servizi di gestione delle informazioni in varie località in Nord America, Europa, America Latina, Asia Pacifico e Africa. Opera attraverso cinque segmenti: North American Records e Information Management Business, North American Data Management Business, Western European Business, Other International Business e Corporate e Other Business.

Fornisce servizi di gestione delle informazioni e di archiviazione a servizi legali, finanziari, sanitari, assicurativi, laboratori scientifici, energetici, servizi alle imprese, intrattenimento e organizzazioni governative. Gli altri servizi sono di distruzione delle informazioni, governance e soluzioni digitali, gestione documentale e servizi di consulenza.

La mia attenzione per Iron Mountain è che l’azienda può espandere i propri clienti di storage e data center in tantissimi ambiti. La chiave dell’integrazione di successo è che Iron Mountain mantiene circa il 98% di ritenzione e ciò rende più facile per l’azienda mantenere e accrescere la propria base di clienti.

Come visto sotto, Iron Mountain ha sottoperformato da inizio anno (-60%) e questo significa che le azioni sono più economiche del solito. Pertanto, anche con un rendimento da dividendi appetibile, +7,8%, la società può aspettarsi una crescita dei dividendi a lungo termine compresa tra il 3% e il 5% annuo.

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